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El precio real de las propiedades

La fijación de precio de las propiedades no es algo simple. Desde ya aclaro que los tasadores, que suelen tener métodos muy racionales e incluso científicos, dan valores de referencia, no imponen los precios, que surgen de la oferta y la demanda. Al respecto, hay que distinguir primero entre el universo de las unidades nuevas y el de las usadas.



Éstas últimas representan normalmente en las grandes ciudades, aproximadamente el 80% de las transacciones y allí, elementos tales como el costos de construcción, el valor de los terrenos y las maravillas del marketing inmobiliario que suelen incorporar los desarrolladores creativos a sus proyectos a través de grandes campañas, no tienen mayor influencia. Pero en el mundo de los emprendimientos, que tiene una participación de mercado relativamente pequeña, todo ello cuenta. Y además importa naturalmente la ubicación de los proyectos, la arquitectura, los amenities, la calidad de construcción, etc.



En lo referente al juego de la oferta y la demanda, hay momentos en que manda quien tiene cash. En las crisis por ejemplo, el comprador se impone al mostrar su capacidad de poner efectivo arriba de la mesa. Pero en otras circunstancias, el que tiene buena mercadería define el precio. Una casa espectacular en el mejor sitio de una ciudad es algo muy deseable, de manera que su propietario determina a qué valor la vende. Quien la quiera, deberá pagarla. Para comprender mejor esta dinámica, siempre hay que leer la realidad macro y el valor del cash respecto de los activos reales.



Por lo demás, el marketing de los emprendimientos nuevos, cuando está bien hecho, tiene su impacto en el mercado. Es claro que un gran desarrollo, hecho por un arquitecto de reconocimiento internacional, edificado por una constructora de primera línea, con amenities irrepetibles, vistas inmejorables y ubicado en un barrio exclusivo, aunque su participación en el mercado sea totalmente irrelevante en términos cuantitativos, influye y mucho. Especialmente ello sucede en entornos de crecimiento económico y con creciente capacidad adquisitiva de la gente. Ese tipo de proyectos impone un nivel de precios que hace que muchas otras propiedades, aunque no sean estrictamente comparables, se vuelvan más caras.



Por último, hay que decir que en esencia el valor de una propiedad lo marca su ubicación, es decir el valor de la tierra. Lo demás importa, pero en el fondo son commodities: los ladrillos son ladrillos, el cemento es cemento y las ventanas son ventanas. De hecho, el margen bruto de un proyecto de construcción no supera usualmente el 30%. Donde se marcan grandes diferencias de valuación es en la tierra. Quien haga un country y logre imponerlo en el mercado con éxito, seguramente comprará la tierra a cientos de dólares por hectárea y la venderá a cientos de dólares por metro cuadrado. Su margen de ganancia será astronómico. Esos son buenos negocios, y lo mismo sucede con un shopping center o un gran emprendimiento.



En efecto, el precio de los inmuebles en el fondo es un emergente del precio de la tierra. Entender cómo funciona ese mercado, cómo evoluciona la ciudad y en particular cómo transformarla, es entender no solo el valor de las propiedades sino también cómo ganar plata en la actividad inmobiliaria.


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